Contratos de seña y reserva previos a la formalización de una venta inmobiliaria
La seña: Es usual que en el tráfico se acostumbre asegurar el cumplimiento de las obligaciones emergentes de un contrato, con la entrega o dación de una cosa, generalmente dinero, conocido como “señal o arras”. La seña puede ser confirmatoria o penitencial. Confirmatoria: Se entiende que las cantidades entregadas lo han sido por cuenta de precio y en signo de ratificación de los que contratan. No dan lugar a retractación salvo mención expresa en el propio contrato. Penitencial: Este tipo de seña faculta a quienes contrataron a arrepentirse. Si lo hace quien la entrego pierde lo mismo, ahora bien, si se arrepiente quien la recibió debe devolver la seña más otra suma igual, o sea el doble de lo que recibió en tal carácter.
La reserva: La reserva es una especie de contrato celebrado entre quien desea comprar un inmueble y el corredor inmobiliario que lo ofrece o el propietario. No es un contrato típicamente regulado en la legislación argentina, pero sí de gran uso en la práctica diaria, lo cual conlleva numerosos inconvenientes por aspectos que no suelen quedar claros en el mismo.El problema principal radica en la intención de las partes al contratar, ya sea la de darles el carácter de Boleto Provisorio o de Seña, y así lo ha entendido la doctrina al señalar en el fallo “Moscato de García Pijuan, Ana L. C-Cohen, Jacobo y otro” lo siguiente: Para interpretar las “reservas” pactadas en relación a la compra y venta inmobiliaria debe tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso y desentrañar la verdadera intención de las partes. La “reserva pura” asegura por un tiempo determinado y breve la prioridad del reservante frente a terceros posibles adquirentes. Corresponde su devolución si la operación no llegare a concretarse. Si la reserva se establece en forma ambigua se la ha considerado, según el caso, como boleto provisorio; modalidad contractual atípica o como acto sujeto a condición suspensiva o a un plazo esencial.
También se la asimiló en sus efectos a la seña. Si se la considera con el alcance de un boleto definitivo puede reclamarse la escrituración. Puede válidamente autorizarse a una inmobiliaria a suscribir el boleto y percibir importes en la medida en que se formalice adecuadamente. Es válida la promesa de venta de cosa inmueble ajena siempre que dicho carácter resulte manifiesto. En la acción de escrituración, excepcionalmente procede la actualización del precio existiendo mora en el vendedor. La citación a juicio del tercero con un interés común en la controversia impide que se lo condene a escriturar por carecer del carácter de demandado.Para interpretar los diferentes casos debe tenerse presente el principio general de la buena fe.
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