PREGUNTAS REALIZADAS POR MARTIN BOER DE PLATAFORMA PERIODISTICA PLAN
TECNICAS PARA DETERMINAR VALORES INMOBILIARIOS EN LA PROVINCIA DE MISIONES
1) Primero, contame quien sos y tus antecedentes en el rubro inmobiliario y háblame de tu firma: soy Javier Borges Do Canto Martillero público y Corredor Inmobiliario especializado en Valuación del Activo Inmobiliario, Marketing y venta de Bienes Raíces. Soy perito tasador en el Superior Tribunal de Justicia, en diferentes Instituciones bancarias y ex tasador en el Programa Procrear. Fundador del Programa de Televisión Informe Inmobiliario TV, Columnista de Diarios y Revistas como el Suplemento Inmobiliario del ABC Color de asunción Py y el Suplemento Construir del Diario Primera Edición. Soy director del Grupo BDC Borges Do canto una Inmobiliaria que se especializa en Valuación del Activo Inmobiliario y planes de Marketing para vender diferentes tipologías de propiedades. www.borgesdocanto.com
2) Hablemos de tasaciones, como se tasa una propiedad en el mercado inmobiliario de Posadas (hablemos de posadas). Te puedo contar mi proceso a la hora de tasar. Primeramente, recaudamos diferentes documentaciones del Inmueble y los datos que no dispone el propietario llevamos en el momento de la visita al inmueble un odómetro y otras herramientas para medir dimensiones del lote, superficie construida, modificaciones, ampliaciones y mejoras que realizo en el transcurso de su hábitat en la vivienda que a veces no está actualizado en el plano. Realizamos un estudio del entorno externo e interno de la propiedad, analizamos el aspecto jurídico, el aspecto económico, los aspectos del lote y la construcción y el análisis del mercado que lo hacemos tangible en un informe Económico de valor.
3) Porque son tan caras las propiedades en relación a los ingresos de la población de Posadas, que tienen un ingreso muy bajo a nivel país. Respuesta: Porque el valor de la tierra no está determinado por los ingresos o el salario sino por dos factores que valorizan la tierra en una ciudad: El mayor interés por radicarse en ella (mayor demanda de la tierra) y el desarrollo urbano y productivo. Las ciudades que satisfacen sus necesidades con el desarrollo de actividades propias y productivas, son ciudades que propician la creación de nuevos centros de población, dinamizando de esta manera, su actividad económica y social. También debo admitir que sucede en algunos casos que los procesos de determinación de valores inmobiliarios son irreales o falsos.
4) ¿No hay un vicio del mercado inmobiliario de hacer tasaciones muy elevadas, irreales, por encima de precio del mercado? Si hay vicios y fallas en los procesos por la informalidad y falta de profesionalización del sector. Es muy necesario también respetar el manual de tasaciones del BCRA (Banco Central) y que el que determine un valor este ejerciendo el corretaje de una manera eficaz. El Martillero y corredor según ley Nacional 20266 tiene dos facultades o incumbencias: Informar el valor venal o de mercado de una manera exacta de un bien que puede ser objeto de actos jurídicos y además realizar el rol de mediador de cualquier negocio licito entre dos partes con integridad y transparencia. Hay una crisis de roles y una desvirtualización de la naturaleza de los personajes que intervienen.
5) Qué perfil de clientes suelen pedir mucho por su propiedad y que perfil de clientes suelen ser más realistas. Los propietarios que pretenden mucho por su propiedad son personas cerradas, y que tienen en la mente un principio financiero de conducta egoísta y apego emocional que voy a profundizar en un libro que estoy escribiendo. En la próxima pregunta también respondo este tipo de cliente. El perfil de cliente más realista es el que tiene urgencia y realmente tiene ganas de vender su inmueble y no caer en especulaciones tergiversadas y pocos realistas.
6) Por que en el mercado inmobiliario local hay tan poca aceptación de las contraofertas o los pedidos de rebajas sustanciales? Porque se manifiesta muchas veces en un propietario un valor subjetivo e irreal, un apego emocional o sentimientos que desvirtúan la realidad que no es coherente con el valor económico del bien. Sienten que poseen algo invalorable desvirtuando la objetividad y realidad del mercado. Además, muchos propietarios no tienen urgencia de vender y solo prueban por si aparece algún comprador que haga alguna propuesta muy atractiva y tentadora que nunca aparece.
6 bis) Los operadores inmobiliarios trabajan para el vendedor o el que pone a la venta una propiedad y no representan adecuadamente los intereses del comprador? Si ocurre en el mercado de alquiler y también en el mercado de la venta, pero eso ocurre porque no saben lo que es un verdadero corretaje. El corredor es un profesional autónomo que realiza una mediación eficiente de un negocio entre dos partes. El verdadero corretaje Inmobiliario debe alinear intereses para que haya un acuerdo beneficio entre ambas partes. Un acuerdo ganar- Ganar. WIN/WIN.
7) El mercado no es “opaco” o poco transparente? ¿En momentos en que las valuaciones son muy altas, y no hay casi operaciones, no es cierto que el mercado no informa esa situación? En Buenos Aires, el colegio de escribanos cada mes informa las escrituras, y si no hay operaciones o hay muy poca, eso se sabe mes a mes, lo que permite corregir al mercado.
Respuesta: El informe de tasación y los informes debe ir firmado por persona calificada como tasador, por lo que deberá figurar su titulación y si fuera necesario la confirmación de que cumple los requisitos que le capacitan como tasador. -Debe justificarse la elección del criterio y del método de valoración empleados (valor de mercado, coste de reposición, métodos de antecedentes, método de costo, capitalización o métodos residuales) en función de los fines de la valoración, y debe explicarse suficientemente cualquier otro criterio adoptado cuando no sea alguno de los señalados. Debe indicarse cualquier calificativo o matización de los términos anteriores, explicando minuciosamente su significado. Con respecto a esta temática estoy terminando de realizar un manual de tasaciones y valor inmobiliarios por sección y zona de toda la ciudad de Posadas para darle mayor orientación al mercado.
8) No contribuiría al mercado poder transparentar la información? ¿Saber si hay operaciones o no hay o son muy pocas? ¿También, poder saber cuánto tiempo estuvo una propiedad a la venta? Respuesta. Tasar es estimar el valor de un bien. – La estimación del valor económico de un bien es un pronóstico del precio en que podría realizarse dicho bien, en un mercado y momento determinado. -Creo que el manual de tasaciones que voy a crear va a cambiar el mercado inmobiliario en Posadas. Pero para ello debe profesionalizarse el sector y estamos trabajando con nuestro aporte.
9) Es cierto que hay propiedades que tienen valuaciones muy altas y por eso pasan años y años sin venderse? Lo vemos en el centro, en las cuatro avenidas.
Sucede en todos los barrios y en todas las secciones de Posadas. Ocurre por malas prácticas de Dueños pocos realistas que contratan mal y Corredores o Inmobiliarias con poca ética y que asesoran mal. Voy a citar algunas responsabilidades que debe tener el tasador certificado. Responsabilidad frente a Terceros: Hay veces en que el certificado de valoración se usa para otros fines, como puede ser la utilización del certificado de valoración por la empresa por cuenta de la cual se realiza, con objeto de justificar la garantía ofrecida para la obtención de un préstamo, o para la venta de su activo.
Firma del informe: El informe debe ir firmado por persona cualificada como tasador, por lo que deberá figurar su titulación y si fuera necesario la confirmación de que cumple los requisitos que le capacitan como tasador. : El tasador deberá conocer las características y la situación real del bien a tasar. El valor económico de un bien debe darse en función del adecuado reconocimiento de su aptitud técnica y funcional, a partir de la cual dicho valor adquiere pleno sentido. Toda valuación implica la verificación del estado de conservación, los aspectos funcionales o la existencia de eventuales degradaciones físicas, estructurales, etcétera, que puedan comprometer el interés público y, en consecuencia, afecten el valor del bien de que se trate. Deberá realizar como mínimo las siguientes comprobaciones, para el caso de inmuebles:
10) Háblame un poco del mercado inmobiliario de las cuatro avenidas. Se ven muchas casas en venta, muchas en sucesión.
Respuesta: El mercado inmobiliario en el centro es difícil vender si es para vivienda y aparte si es una casa antigua, con un regular estado de conservación y con un valor irreal. Un factor preponderante es que es muy difícil estacionar y no hay tranquilidad. Hay más demanda de compras en el centro de inmuebles para destinos comerciales o terrenos aptos para Edificios.
11) Agrega lo que no te haya preguntado.
Quería contarte un caso real de una tasación y venta en la costanera. La propiedad fue en Benavidez 1098 en la esquina y pude venderla con una permuta de departamento como parte de pago y después la otra parte en efectivo. Por lo general las tasaciones que se realizan y la propiedad no se vende en un plazo de 10 meses a un año es porque estuvo mal valuada y fue una estimación económica falsa o errónea. Para terminar, quería definir que es Valor de mercado de un inmueble Valor de mercado: es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan con conocimiento y libre voluntad.
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