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NORMAS DEL CCCN Y LEY NACIONAL 20266 QUE DETERMINAN LA NECESIDAD DEL ESTUDIO DE TITULO Y ANTECEDENTES. “El Martillero Publico y Corredor y el estudio de títulos: El MPC deberá comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante”, y cuando se trate de bienes registrables recabar la certificación del Registro Público correspondiente “sobre sobre inscripción de dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente” (art. 36 inc. c) de la misma ley) El CCCN no impone en términos expresos la obligación del estudio de título. La necesidad del estudio surge del último párrafo del artículo 1902 del CCCN que exige a los efectos de configurar la buena fe el examen previo de la documentación y los concordantes que analizamos. El artículo 1902 dice “Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. La ley 20266 (t.o.25028) enumera las actividades que puede realizar el profesional Martillero Publico y Corredor Matriculado, ellas son: En el CCCN debemos analizar estas seis consideraciones: 1.       El dominio perpetuo 2.       Nadie puede ser privado propiedad 3.       Tradición traslativa dominio se realiza con el título suficiente. 4.       El principio del Nemo Plus Iurius. 5.       La oponibilidad. 6.       La buena fe

Teoría y práctica de tasaciones y su relación con el estudio de titulo. Distintas Normas determinan la necesidad de una tasación inmobiliaria homologada y la necesidad de un estudio de título y antecedentes. NORMAS TTN REQUISITOS MINIMOS DE UN INFORME DE TASACION 1. El informe de tasación respetará las disposiciones de la presente norma, y deberá contener: El nombre del profesional. La identificación del bien. La finalidad de la tasación, con indicación del comitente para la cual se efectúa. El número o números de normas TTN utilizadas. El valor de tasación. Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa específica según la finalidad de la tasación. Si se incorporan imágenes al informe hacerlo en formato del Grupo de Expertos Fotográficos Unidos, denominado JPEG o JPG. 2. El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:  Se firmará por un profesional competente. Se indicarán la fecha de la inspección y la fecha de emisión del informe. 3. Informe final: cuando se estime conveniente y la valuación cuente con informes parciales podrá hacerse un informe final integrador, siguiendo los lineamientos expuestos en esta norma, firmado por los profesionales que intervienen. COMPROBACIONES MINIMAS. El profesional deberá conocer las características y la situación real del bien a tasar.  El valor económico de un bien debe darse en función del adecuado reconocimiento de su aptitud técnica y funcional, a partir de la cual dicho valor adquiere pleno sentido. Toda valuación implica la verificación del estado de conservación, los aspectos funcionales o la existencia de eventuales degradaciones físicas, estructurales, etc., que puedan comprometer el interés público y, en consecuencia, afecten el valor del bien de que se trate. Deberá realizar como mínimo las siguientes comprobaciones: Identificación física del bien mediante inspección ocular, con comprobación de su superficie según plano para inmuebles u otra documentación obrante y de su estado de conservación o construcción. Para bienes muebles se requerirá la inspección ocular, con documentación que permita obtener información técnica necesaria según cada caso. Verificar su estado de conservación y de funcionamiento si se estima correspondiente

Ventajas y desventajas a la hora de invertir entre una casa o Departamento ¿Qué consideraciones tener en cuenta a la hora de optar entre comprar uno u otro? La decisión de elegir una casa o un departamento es a veces un tema de fanáticos  como el futbol y otras puede ser adaptada a las necesidades del momento. Es muy difícil de convencer a quien se crio en una casa de las ventajas del departamento y viceversa, pero además es una cuestión personal, que es muy importante y no debe despreciarse, en el momento de elegir entre una casa o Departamento  tener estas consideraciones:

Como argumentar y presentar un informe de un valor locativo? El valor de locación o alquiler es el precio más probable, a la fecha de tasación, que se obtendría por el uso y goce temporal de un bien inmueble., ofrecido al tal fin, en un mercado abierto y competitivo, entre un locador y un locatario que actúan con conocimiento y voluntad. La tasación de la locación no determina en valor de un bien físico según su naturaleza, determina el valor del servicio que este bien puede brindar, por sus cualidades, a quien lo use y goce de manera temporaria.  El método por antecedentes es uno de los métodos que se aplica en tanto se reúnan, clasifiquen, analicen e interpreten los datos de mercado de manera eficiente. Otro método se funda en establecer una tasa de rentabilidad en función del capital que constituye el bien inmueble. La determinación de la tasa es estadística. Solo puede ser usada como referencia cuando se carezca de antecedentes en el mercado. La determinación de un valor que cuantifique el uso y goce de un bien inmueble, en un lapso definido de tiempo, agrega elementos particulares que afectan, en algunos casos, el principio de la oferta y demanda. En ocasiones, la tasación de la locación exige adecuar las técnicas de valuación y suceden por analogía, distintos principios de valor locativo que a modo de ejemplo podemos mencionar: ·         La necesidad perentoria de alquilar- por la obligación de desocupar el lugar actual de residencia- sin perder los vínculos ni desatender las exigencias cotidianas, ya sea familiares, sociales o laborales, constituye un elemento que fácilmente altera toda formulación de valor. En otro artículo vamos a profundizar principios para argumentar el valor de alquiler o locativo de un inmueble urbano aplicable a diferentes tipologías de inmuebles.

Las tasaciones de inventarios rurales, o valoración de propiedades rurales, involucran la evaluación del valor de terrenos, construcciones y activos en zonas rurales, como campos, estancias y propiedades agrícolas. Este proceso es crucial para diversos fines, como compraventas, subdivisiones, herencias y créditos hipotecarios. Importancia de la tasación rural: Factores que influyen en la tasación: Métodos de tasación: ¿Quién realiza la tasación? Las tasaciones rurales deben ser realizadas por profesionales con experiencia en el área, como: En resumen: La tasación de inventarios rurales es un proceso técnico que requiere conocimientos específicos sobre el sector agropecuario y el mercado inmobiliario rural. La elección del método de tasación y el profesional adecuado dependerán de las características de la propiedad y el propósito de la tasación.

De entre las numerosas causas y situaciones por las que los particulares o dueño vende no consiguen vender sus casas por si mismos son diversas,  la mayoría están relacionadas con la cantidad de tiempo necesario para atender las cuestiones del proceso de venta inmobiliaria. De entre todas, se destacan estas varias tareas y aspectos que dificultan la venta de vivienda por parte del particular y que analizaremos en esta seccion. Desconocimiento sobre cómo preparar la vivienda antes de la venta Hay una serie de tareas necesarias para tener lista la vivienda cuando se quiera poner a la venta. aunque sean cuestiones de sentido común, hay muchas que no se realizan por parte de los propietarios, a no ser que se les asesore en ese sentido: aplicar una nueva capa de pintura en las paredes, realizar las reparaciones necesarias, limpiar los suelos y alfombras, reemplazar lámparas y bombillas, despersonalizar la vivienda, retirar objetos personales, cuadros, recuerdos, fotografías,… La falta de Calificación  de potenciales compradores: Los particulares no realizan labores de investigación ni un diagnostico del posible comprador, para comprobar si tiene capacidad financiera para la compra de la vivienda, vía financiación o no. ni siquiera si se trata de una persona en una fase inicial de búsqueda o necesita comprar en un plazo corto. y es más, no saben quienes son esas personas que llaman para ir a ver la vivienda, que entran en la casa sin identificarse.los profesionales inmobiliarios ofrecen seguridad en los potenciales compradores que representan, ya que están precalificados. Dificultades para responder a las dudas de los compradores Hay compradores de todo tipo y preguntas muy diversas. desde cuestiones básicas hasta dudas muy específicas, que desconocen los propietarios y no saben cómo responderlas. los compradores no se interesan exclusivamente por el estado de la vivienda y sus características. quieren saber más datos y lo que va a pasar si decidir iniciar el proceso. No darse cuenta de que el tiempo es oro: las operaciones que duran pocas semanas, suelen dar buenos resultados para el propietario. Más allá de un mes de la puesta en venta de la vivienda, empieza a perder valor y si se mantiene por mucho tiempo, acaba por “quemarse”, porque el número finito de compradores, ya conocen que esa propiedad lleva tiempo en el mercado. Cuestiones contractuales: de llegar a un acuerdo, previa aceptación de oferta, el aspecto formal no se para con el contrato de compraventa entre las partes. hay muchas cláusulas a tener en cuenta, además de cuestiones hipotecarias, posibles herencias, plusvalías y otros impuestos, que afectan a cada una de las partes. muchos compradores no siguen adelante porque no les genera confianza el contrato que propone el propietario. Utilización de tecnologías y herramientas profesionales: solicite un martillero público  o corredor de bienes raíces especializado en marketing inmobiliario. gran parte de su formación va encaminada al dominio de herramientas que usan en el día a día y que le permiten mejorar la imagen de las propiedades que gestionan. y si no están especializados en determinadas tareas, contratan a profesionales. los servicios fotográficos y de video, realizados con cámaras profesionales y por fotógrafos profesionales, son de una calidad muy superior a las realizadas por amateurs con cámaras de móviles. los servicios de decoración e interiorismo, mejor con profesionales especializados que además estén habituados a trabajos de home staging. Establecimiento del precio de mercado: el propietario particular, con suerte, sabrá algún precio de casas que se han vendido por su zona. al menos el precio que le ha comentado alguien que le ha dicho un tercero. lo habitual es poner un precio igual o superior al que le costó inicialmente. y poner un precio un poco más inflado, por si hay que negociar a la baja. lo que no saben es que así ponen un precio fuera de mercado. los inmobiliarios cuentan con datos completos sobre lo que se vende y no se vende en la zona, de viviendas muy parecidas en la misma calle, especialmente cuando trabajan con el sistema crm y comparten datos entre inmobiliarios de la zona. Escasa difusión y alcance del anuncio: poner el anuncio de la vivienda en varios portales es una práctica habitual entre los particulares, ya que la mayoría de los portales inmobiliarios lo permiten y de forma gratuita.  pero conseguir una buena presencia en esos portales, con un volumen tan grande de propiedades, es difícil y si que tiene coste. y cada vez hay más portales que sólo permiten la publicación a través de agencias especializadas en gestión inmobiliaria. ir de inmobiliaria en inmobiliaria es otra táctica habitual entre los particulares, pero en los últimos años, la única forma de que la vivienda se ponga a la venta en diferentes agencias inmobiliarias en la zona, es con un contrato de exclusiva compartida. sin ese compromiso, el anuncio del particular no se verá en ningún escaparate de inmobiliaria ni se trabajará por parte de los agentes inmobiliarios ni llegará a la base de datos de contactos cualificados. El cierre de la compraventa: antes del cierre de la operación, hay cuestiones a tener en cuenta, como que: la supervisión técnica de la vivienda haya sido satisfactoria, el contrato esté aprobado por la parte compradora, comprobar que el comprador haya conseguido la financiación, los cálculos de impuestos y que los costos de notariado sean los correctos. La cantidad de personas con que debe negociar La compraventa de vivienda supone responder a muchas preguntas de mucha gente, hablar con unos y con otros, negociar con: el comprador, que quiere rebajar el precio al máximo, el agente del comprador, quien le representa y busca el mejor acuerdo para su parte, el abogado del comprador, el banco del propietario, que gestiona la hipoteca sobre la vivienda a transferir, falsos compradores, que sólo quieren saber el precio y cotillear la vivienda. no se trata sólo de dedicar tiempo a cada uno de este grupo de personas. se trata de saber defender los intereses propios ante los requerimientos de unos y otros.

Por intermedio de la gestión , tasación y venta de la Inmobiliaria BDC Borges Do Canto el Hipermercado del Pollo abrirá a fines de mayo su tercera sucursal en Posadas, creando 20 nuevos puestos de trabajo. El local estará en Av Quaranta y Comandante Miño, a una cuadra del Hiper Libertad y Mc Donald’s, en una zona que se está confirmando como nuevo polo de inversiones comerciales y gastronómicas de la ciudad y también de inversión pública. En los últimos tiempos llegaron allí Mc Donald´s, Mostaza, nuevas inversiones del Hiper Libertad, Ferreteria Industrial, el concesionario Lowe, dos YPF (una en acceso a Itaembé Guazú) y dos sucursales de Petri, entre otras marcas que le van cambiando la cara a una avenida cada vez más comercial. Quaranta además permite buenos accesos y estacionamientos. A eso se suma la fuerte inversión para soterrar parte de la avenida, entre el Hiper Libertad y Avenida San Martin. El soterramiento de Quaranta, una de las grandes obras públicas de la provincia en esta época. A eso hay que sumarle la futura remodelación de la terminal, que ya no puede demorarse mucho más. También las dos nuevas estaciones de servicio de YPF (una en la entrada a Itaembé Guazú) que son las más modernas de la ciudad, la inauguración del local de Petri en Quarante y San Martín y también el local de Petri sobre ruta 12 en el acceso a Itaembé Guazú. El nuevo epicentro de la Av. Quaranta Con más de tres décadas de trayectoria en la ciudad, la empresa, fundada por Hugo Ducrett y Elina Peragallo, se prepara para la apertura de su tercera sucursal en Posadas, un proyecto que le demandará la contratación de 20 nuevos empleados. Se sumará a las dos sucursales que ya tiene en Av Lavalle y la de Alvear casi Colón (dentro de las cuatro avenidas). La nueva sucursal, estará ubicada en la esquina de la avenida Quaranta y calle Comandante Miño y representará un paso significativo en la expansión de la empresa.

Introducción Para el Propietario Para el comprador/ Inversor Entrevista Exclusiva para Economis Javier Borges Do Canto se especializa en la tasación de inmuebles, con el aporte de otras disciplinas para perfeccionar la conclusión, desde un escribano, para chequear la documentación hasta un agrimensor para precisar dimensiones y hasta el tipo de suelo. “Está bueno escuchar diferentes visiones, cada profesión tiene su percepción, su visión y aporta valor”, explica. “La tasación o valuación es una herramienta de venta y una herramienta también para tomar mejores decisiones económicas, para el propietario y el comprador. Siempre contrata el propietario, pero creo que la clave es que el comprador también haga un buen análisis: ¿Estoy comprando bien? o ¿Estoy comprando un poco elevada la propiedad? Inclusive con los alquileres, ahora en medio de la inflación ¿Estoy alquilando bien? o ¿Me están alquilando demasiado caro, aprovechando que hay tanta demanda de alquileres por ahí? También podemos hacer un informe certificado, para el inquilino. Lo puedo hacer porque soy valorador del Superior Tribunal de Justicia, o sea, tengo diferentes instituciones donde aporto en ejercicio. La tasación no es sólo para ventas, sino la parte de locación también, que está un poquito informal en la parte de tasación. ¿Cuál es el argumento económico para decir que vale tanto? ¿Y qué se ve en el mercado? Porque uno ve muchos desarrollos inmobiliarios. Pero también costos muy elevados, tanto para comprar, como para alquilar. Sí, ese es uno de los cuestionamientos. Cada propietario, el o que desarrolló el departamento, puede proceder a valuar, nadie te va a decir qué tenés que pedir, pero, después el mercado te valida comprando o no la propiedad. Lo que yo hago es tener diferentes fuentes, desde los Colegios de Maestro Mayor de Obras, la parte de construcción, cuánto está el metro cuadrado para informes exclusivos, diferentes instituciones: de Rosario, de Buenos Aires, de Misiones. Ahora estoy trabajando con un ingeniero especialista en el tema inmobiliario, para diseñar un manual de Tasaciones por sección, que se va a actualizar por el índice de inflación y otras cuestiones. Si está elevado un precio, yo tengo que explicar por qué está elevado. Valuar es incorporar técnicas para justificar o argumentar el valor. Ofrecemos una tasación argumentada, certificada, que sirve para alguna cuestión judicial, bancaria, para un crédito o para un litigio como prueba. Es darle esa formalización y profesionalización al sector. Hay veces que por falta de tiempo, por no querer cobrar al cliente, hay un montón de variables, o por el cliente que te dice: ‘Decime así nomás, así no tengo que pagar’. Pero, después por no pagar, por ejemplo, una evaluación de 50, 100 dólares, después podés perder 10.000 dólares por una mala tierra o una mala construcción. Una buena tasación sirve para no hacer perder plata a la gente. Para que tomen una buena decisión. Porque si se tasa muy bajo, podés perder dinero, pero si se tasa muy alto y no se vende la propiedad también. ¿Cómo está hoy el mercado inmobiliario, hay realmente movimiento? Hay de todo. Creo que Posadas tiene un potencial bárbaro y quizás no lo valoramos tanto acá, como afuera. Me voy a Asunción  y me dicen que Posadas está linda. Me voy a Formosa, lo mismo. Y no es sólo de Encarnación. De Asunción quieren invertir en Posadas. Tenemos que trabajar todos, los profesionales, el Gobierno provincial, local, para dar ese contexto atractivo para que se invierta. Tengo brasileños que quieren invertir en Argentina, me consultan sobre chacras, campos. Estoy trabajando mucho en la parte rural para salir un poco de Posadas. ¿Y hay movimiento en la parte rural? Se vende, pero todo se basa en el precio. ¿Cuál es la complejidad? Hay mucha informalidad en las chacras. Hay que dar ese formalismo en la parte jurídica y también en el análisis de suelo. No es lo mismo un suelo rico que un suelo pedregoso. Y eso modifica el valor final. Ese formalismo quiero llevar a toda la región, en la parte de chacra. ¿En promedio el mercado está sobrevaluado, está subvaluado, está a buen precio? Hay de todo. Hay mercados sobrevalorados. Acá hay un problema del propietario que tiene un apego emocional por la propiedad. Vale 100.000 el terreno, pero ahí falleció la abuela y quiere que valga 150.000, pero ¿cómo vendes a 150.000 dólares? Hay un apego emocional que está fuera de la realidad. O los propietarios no sé ponen de acuerdo, lamentablemente. En Posadas es más fácil vender la propiedad alrededor del centro, que en el centro. Es difícil, porque la gente no quiere vivir en una casa en el centro, por la parte comercial, quieren comprar para oficinas, para algo comercial. Me pasó con propiedades que quise vender en el centro y la verdad es que no pude. En cambio, afuera sí. Pero ¿por el precio? No quieren por una cuestión de que no tiene cochera, hay mucho movimiento, no tienen donde estacionar, hay mucha gente, no tienen tranquilidad. Prefieren algo cerca, con buena ubicación, pero cercana al centro, no en el centro. Dijiste que Posadas tiene mucho potencial ¿Dónde tiene potencial? La ciudad crece por el lado sur y por el lado este.  La parte que va a ir creciendo, urbanizando, Itaembé Guazú ya está desarrollando su potencial. Pero, por ejemplo, el Barrio Hipódromo, se va a ir urbanizando, mucha gente está alquilando, por el tema de equitación. Toda esa zona del hipódromo, ya se está urbanizando. La zona oeste está creciendo. La ciudad crece para el lado oeste, o para el lado sur, porque está el río para el oeste al norte. Posadas tiene mucho potencial de crecimiento. Estamos trabajando en un estudio sobre el tema de los bloques, los loteos y los fraccionamientos. Muchas veces, por ejemplo, se hace un fraccionamiento donde se ponen lotes 10 por 30, por decir un tamaño estándar: 10 por 30. Pero dentro de un predio de 24 hectáreas, no podés poner todos los lotes de 10 por 30, porque en cada uno tiene

Alternativas previstas en el Nuevo Pacto Fiscal La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), la Comisión Nacional de Valores (CNV) y el Ministerio de Economía – Subsecretaría de Ingresos Públicos informan cuáles son las alternativas que disponen los contribuyentes que exterioricen activos para que el Régimen del Título II de la Ley N° 27.743 sea sin costo. La primera opción es declarar bienes de cualquier tipo por un valor de hasta U$S100.000. La segunda alternativa es declarar dinero en efectivo hasta el 30/9/2024, inclusive, el cual deberá depositarse o transferirse a una Cuenta Especial de Regularización de Activos y mantenerse hasta el 31/12/2025, inclusive, en caso de superar los U$S100.000 o hasta el 30/09/2024, inclusive, si no se supera dicha cifra. También será sin costo cuando los fondos declarados, sin importar el monto, se destinen, dentro de las fechas indicadas en el párrafo precedente, al pago del impuesto especial o a alguna de las inversiones autorizadas por la reglamentación. Las inversiones autorizadas a la fecha (podrían incorporarse más en el futuro) son las siguientes: Este beneficio se mantendrá aun cuando se registren cambios en las inversiones dentro de las opciones admitidas, siempre que se mantengan los fondos y/o los valores negociables, y/o en el caso de efectivo, por tiempo limitado, en las cuentas especiales de regularización y/o cuentas comitentes especiales de regularización. Tratándose de dinero en efectivo exteriorizado, por un importe de hasta U$S100.000, también podrá destinarse -hasta el 30/9/2024, inclusive- a operaciones onerosas debidamente documentadas. Fuente: AFIP