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Para que una casa sea apta para crédito, debe cumplir con las siguientes características:

Conceptos, Normas y argumentos para dinamizar ventas Inmobiliarias Para comprender correctamente la conceptualización del término bien raíz  o bien inmueble, citaremos algunas normas del Comité Internacional de Normas de Valuación, por sus siglas en inglés, IVSC -International l Valuation Standards Council, la cual es una organización privada de tasaciones.El IVSC tiene por fin, desarrollar estándares internacionales técnicos y éticos para valuaciones y procesos de ventas Inmobiliarias Art. 2.2 Norma IVSC La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras, es un concepto económico. Baldía o con mejoras, de manera indistinta se hace alude a la tierra o suelo, como bien raíz. El valor lo crea la utilidad del bien raíz o la capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al valor de un bien raíz sus cualidades singulares de durabilidad, inamovilidad de ubicación, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad específica de un sitio dado.12 Art. 2.3 Norma IVSC .La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los derechos privados de propiedad que otorgan al propietario uno varios derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre bien raíz, que es una entidad física, y su propiedad, que es el concepto legal, la propiedad del bien raíz se llama propiedad real o propiedad inmueble. Norma BDC Necesidades Explicitas: Son manifestaciones especificas por parte del cliente acerca de necesidades o deseos. En contraste las necesidades explicitas son las señales de compra que predicen el éxito en ventas grandes. Ejemplos Necesitamos una casa con un patio más amplio. Lo que buscamos es un barrio más seguro para nuestros hijos. Me gustaría tener un departamento con vista al rio. Norma BDC Beneficios del Inmueble: Son aquellos aspectos, utilidades que satisfacen precisamente, las necesidades específicas del cliente. Son las características en acción. Los beneficios son una consecuencia de las características. En otras palabras, las características definen lo que es el producto y los beneficios lo que éste hace por el cliente, la utilidad o satisfacción que le reporta. Según mi percepción hay tres clases de beneficios para definir: Beneficios A, B y C que profundizaremos en otro artículo. Las estadísticas demuestran que cuando un Vendedor presenta su producto en términos de Beneficios Tipos B para su cliente, tiene el 75 % de la venta cerrada.

TASACIÓN DE OFICINAS: EVOLUCIÓN EN ARGENTINA Es probablemente el ámbito laboral que convoca a la mayor cantidad de personas en las grandes ciudades que realizan tareas administrativas. Y este trabajo administrativo, que viene siendo cada vez más diverso en función de cambios económicos, sociales y tecnológicos en un mundo globalizado, generan necesidades diversas en la elección de oficinas. Evolución de la oficina en la Argentina: Más allá de la oficina pública, surge a fines del siglo XIX la necesidad de construir edificios de oficina para ofrecerlas a la actividad privada. La orgullosa ciudad de Buenos Aires beneficiada como capital de la República y con el puerto má importante de un país agrícola ganadero exportado, se va convirtiendo en el “granero del mundo”. A partir de una incipiente pero sostenida actividad económica, aparece en Buenos Aires y en alguna ciudad portuaria como Rosario, esos edificios, necesariamente próximos a edificios públicos y al puerto mismo. Aparece a partir de entonces la construcción de edificios destinados fundamentalmente a que sus propietarios puedan vivir de la renta de “escritorios”, o sea pequeñas oficinas independientes con dimensiones semejantes a las de un dormitorio, (varios de éstos aún existen), cuya demanda estaba dada por algunas estancias del interior que necesitaban un lugar físico para archivar documentación y preparar información cerca del puerto, bancos, aduana, edificios públicos, etc. El éxito en una tasación a partir del método de valores venales con homogeneización de antecedentes, depende en gran medida de la acertada elección de la tipología de los antecedentes. 1. Criterio según superficie propia: El mismo contempla la influencia que la mayor o menor superficie propia tiene sobre el valor de venta de cada metro cuadrado. Esto se traduce en lo siguiente: las unidades funcionales de pequeña superficie tienen un mayor costo por cada metro cuadrado, además existe una razón adicional: las de mayores superficies tienen un mercado potencial más acotado que las de pequeña superficie, que en general tienen una posibilidad de comercializarse de modo más ágil. En los últimos tiempos, es común que las inmobiliarias que comercializan fundamentalmente oficinas, se refieran a las superficies propias de las oficinas como metros de alfombra., por ser este el tipo de piso más frecuente en las oficinas. 2. Criterio por ubicación de la oficina en el edificio: Resulta interesante comparar estos coeficientes con los propuestos para la tasación de departamentos. Claramente la brecha que hay entre una y otra situación en planta de la unidad es mayor que para el caso de departamentos. 3.Criterio según las características constructivas del edificio: Evalúan la categoría y estado de conservación del edificio 4: Coeficiente de depreciación originado en la antigüedad y el estado de conservación 5. Coeficiente por tener baño privado Aprecia la diferencia que existe entre las oficinas con baños con accesos directos desde las mismas, con respecto a las que lo tienen con acceso desde palieres comunes del edificio. Existen muchos mas criterios para analizar y valuar una oficina corporativa que citaremos en un segun articulo.

TASACIÓN RURAL . Un enfoque de analisis de Chacras y campos. El analisis del campo en sí mismo es un proceso “inductivo” de valor, el que dependerá ciertamente de la capacidad de producción de la tierra (inmueble), y quedará en el análisis económico profesional para el negocio inmobiliario como es el impacto de sus mejoras en el precio, dependiendo de cada caso en particular su tipo de explotación: agrícola, ganadera, mixta, forestal, etec Abordar el estudio económico para propiedades rurales tiene una perspectiva muy distinta al proceso de estudio en el ámbito urbano, si bien pudimos visualizar los impactos extrínsecos al decir que el precio de un producto inmobiliario en ciudad está supeditado a un analisis deductivo y a la ubicación dentro de la misma, en el ámbito agropecuario la apreciación valorativa del capital inmobiliario es inductiva ya que depende exclusivamente del inmueble y su capacidad de producir en cantidad y calidad. La tierra agropecuaria en sí misma marca su propia tendencia económica, es decir “induce” las valoraciones, si bien a priori se puede gestionar la comercialización de un inmueble rural que se encuentra ubicado en una región de mucha productividad y el profesional “deduce” que por la ubicación lógicamente su valor es importante, pero luego resulta que el inmueble en cuestión sufre anegamientos importantes en épocas de precipitaciones pluviales que anulan la productividad en varios meses del año, estaría de más decir por lo tanto, que esa tierra no tiene el mismo valor que el resto de las que se cotizan en la zona, por lo que la regla económica del “proceso inductivo” para determinar valores en este tipo de capital deja en total evidencia que cada campo produce de manera distinta, otorgando variadas rentabilidades, por lo que el valor se verá reducido si la producción se afecta, limita o extingue, por el motivo que fuere. Entonces si la tierra rural vale por lo que produce es necesario estar informados sobre los niveles de producción y características y los diferentes tipos de suelo que puede haber en una chacra, siendo oportuno rescatar todo tipo de información que nos brindara un Competente Perito Tasador Rural. La información oficial sobre los niveles de productividad (agrícolas-ganaderos) determinará la importancia de la tierra en la región y por ende su impacto económico en el mercado inmobiliario.

Gestión del Proceso de valuación: una instancia más que importante para el profesional de la tasación, o simplemente la persona idónea que establecerá el valor del inmueble. Aquí algunos claves para ponernos en marcha:  Proponer formalizar la gestión a través de una autorización para valuar.  El primer paso es recibir a nuestro futuro cliente atendiendo exclusivamente los motivos de tasación planteados (tasación para comprar, vender, judicial, etc.) reuniendo y ordenando la mayor información que se pueda sobre el bien; explicando de manera clara, cuáles serán los honorarios profesionales por el servicio brindado.  Recabar toda la información pertinente a tener en cuenta: se pedirá entonces, planos de la propiedad realizados por un profesional en la materia, parcelario urbano, impuesto inmobiliario urbano, o cualquier otro impuesto o servicio del cual se puedan verificar fehacientemente los metros cuadrados de tierra, los metros cuadrados cubiertos, dirección exacta, titular del inmueble, identificación catastral , antigüedad de la construcción.  Programar una visita al inmueble, para observar en detalle la propiedad y determinar su estado de conservación a la fecha.  Ubicar al inmueble en la zona destacando las bondades o desventajas de la misma.  Situar inmueble dentro de la cuadra.  Investigar los servicios que posee la zona en general y el inmueble en particular.  Tomar fotografías de cada ambiente y de cada patología de la construcción a la vista.  Determinar la calidad de la construcción.  Evaluar la existencia de deudas por impuestos o servicios que servirán para descontar del valor de la propiedad.  Tener la certeza que el inmueble se encuentra jurídicamente en orden, libre de gravámenes que puedan pesar sobre él, etc.  Establecer una fecha de entrega de la valuación. Teniendo en claro que quien puede tasar estará a cargo de cualquier profesional habilitado, como ingenieros, arquitectos, martilleros, corredores, Peritos tasadores martilleros, Peritos tasadores inmobiliarios, en la justicia Peritos Judiciales, que conformen la lista de Peritos en el Poder Judicial, como también los Peritos Controladores (persona idónea nombrada por las partes en un conflicto judicial). Javier Borges Do Canto  Perito Tasador Corredor de Bienes Raices. Matricula Profesional Nº 301 Especialista en Marketing Inmobiliario Matricula Federal N° 572.

COMO ANALIZAR DEDUCTIVAMENTE UN INMUEBLE URBANO Todos comprendemos que la información es una herramienta clave, pues de ella dependerán las acciones que se tienen que realizar para alcanzar un objetivo, tras definir las estrategias precisas. Sin información no se puede avanzar en un proyecto, ni entender las potencialidades, riesgos y posibilidades de ratificación y rectificación de ideas. Para comenzar a deducir la información que impacta en el mercado inmobiliario, el punto de partida es determinar ¿qué elementos se deben visualizar para obtener la información económica de propiedades en un sector urbano? Se desprenden inmediatamente una serie de interrogantes, para plantear

EL VALOR DE UN TERRENO En Argentina denominamos parcela, lote o terreno a la superficie de tierra expresada en metros, que sirve de asentamiento de mejoras de una vivienda familiar, comercio, edificio. A la superficie destinada a las actividades rurales se la denomina parcela rural o campo y se la mide por hectáreas de tierra. El valor de la tierra se puede abordar teniendo en cuenta diferentes características o puntos relevantes, sobre la tierra a valuar. Nos encontramos con parcelas o lotes urbanos, suburbanos y rurales, con diferentes destinos de uso, viviendas individuales residenciales familiares, propiedad horizontal o PH, comerciales, industriales, campos, que permanentemente generan operaciones en el ámbito inmobiliario entre quien quiere adquirir y quien quiere vender un producto. En cuanto al valor, hay marcados factores que influyen en las variantes económicas que se presentan y materializan en el mercado de demanda inmobiliaria; desde aquellas variaciones sujetas a modas (alta demanda), o como la reciente exploración de algunas zonas (oferta nueva), economías estables o variables (tipos de cambios monetarios, estatización, devaluación, deflación).La diferencia entre el valor objetivo y el valor subjetivo, es donde comienza a definirse el concepto sobre el valor de la tierra. El individuo, en ocasiones, siente que posee algo invalorable, distorsionando la realidad; también puede darse lo inverso en que el individuo sienta que debe poner a la venta una propiedad a un precio irrisorio como consecuencia de obtener un resto económico efectivo rápidamente para solucionar un problema. En la actividad inmobiliaria, la buena tasación es la que determinara el éxito o fracaso en el negocio inmobiliario donde se tendrá en cuenta los conocimientos técnicos del profesional, como así también la aplicación de los mismos a una realidad puntual. En la tasación, se destacan y son imprescindibles a tener presentes los tres aspectos que deberán contener: Aspecto jurídico: situación legal o jurídica del bien tanto de la persona propietaria como de la cosa en sí misma ya que la solución de los mismos implica siempre un egreso económico susceptible de ser tenido en cuenta a la hora de valuar.  Aspecto económico: aquí daremos un vistazo al mercado donde el bien será ofrecido, estudiando el comportamientos en un lugar en particular y el momento (fecha, año día) para el que se prevé valuar.  Aspecto técnico: en alusión a las metodologías que el valuador estará dispuesto a proponer para el caso presentado teniendo en cuenta los aspectos anteriores y características propias de las bien presentadas por el interesado.

De entre las numerosas causas y situaciones por las que los particulares o dueños no consiguen vender sus casas por sí mismos, la mayoría está relacionada con la cantidad de tiempo necesario para atender las cuestiones del proceso de venta inmobiliaria, entre las que se destacan varias tareas y aspectos que dificultan la venta de vivienda por parte del particular y que analizaremos en esta nota. Desconocimiento sobre cómo preparar la vivienda antes de la venta Hay una serie de tareas necesarias para tener lista la vivienda cuando se quiere poner a la venta. Aunque sean cuestiones de sentido común, hay muchas que no se realizan por parte de los propietarios, a no ser que se les asesore en ese sentido, como por ejemplo, aplicar una nueva capa de pintura en las paredes, realizar las reparaciones necesarias, limpiar los suelos y alfombras, reemplazar lámparas y bombillas, despersonalizar la vivienda, retirar objetos personales, cuadros, recuerdos, fotografías, entre otras cosas. La falta de calificación de potenciales compradores Los particulares no realizan labores de investigación ni un diagnóstico del posible comprador, para comprobar si tiene capacidad financiera para la compra de la vivienda, vía financiación o no; ni tampoco si se trata de una persona en una fase inicial de búsqueda o de aquella que necesita comprar en un plazo corto. Es más, no saben quiénes son las personas que llaman para ir a ver la vivienda, quienes entran en la casa sin identificarse. En este aspecto, contar con profesionales inmobiliarios ofrece seguridad con relación a los potenciales compradores que se presentan, ya que están precalificados. Dificultades para responder a las dudas de los compradores Hay compradores de todo tipo y preguntas muy diversas, desde cuestiones básicas hasta dudas muy específicas, que los propietarios desconocen y no saben cómo responderlas. Los compradores no se interesan exclusivamente por el estado de la vivienda y sus características; quieren saber más datos y qué ocurrirá si deciden iniciar el proceso. No darse cuenta de que el tiempo es oro Las operaciones que duran pocas semanas, suelen dar buenos resultados para el propietario. Más allá de un mes de la puesta en venta de la vivienda, empieza a perder valor y si se mantiene por mucho tiempo, acaba por “quemarse”, porque el número finito de compradores, ya conocen que esa propiedad lleva tiempo en el mercado. Cuestiones contractuales De llegar a un acuerdo, previa aceptación de la oferta, el aspecto formal no culmina con el contrato de compraventa entre las partes. Hay muchas cláusulas a tener en cuenta, además de cuestiones hipotecarias, posibles herencias, plusvalías y otros impuestos, que afectan a cada una de las partes.Muchos compradores no siguen adelante porque no les genera confianza el contrato que propone el propietario, y, al no existir un profesional que brinde alternativas legales de negociación, se frustra el proceso de venta. Utilización de tecnologías y herramientas profesionales El martillero público o corredor de bienes raíces, especializado en marketing inmobiliario, tiene gran parte de su formación encaminada al dominio de herramientas que usan en el día a día y que le permiten mejorar la imagen de las propiedades que gestionan. Si no están especializados en determinadas tareas, contratan a profesionales, acceden a servicios fotográficos y de video, realizados con cámaras profesionales y por fotógrafos profesionales, que son de una calidad muy superior a las realizadas por amateurs con cámaras de móviles, así como acceden a servicios de decoración e interiorismo. Además están habituados a trabajos de “home staging”. Establecimiento del precio de mercado El propietario particular puede conocer el precio de casas que se han vendido en su zona, o, al menos, el precio que le ha comentado un tercero. Lo habitual es poner un precio igual o superior al que le costó inicialmente, colocando un precio mayor, que le permita negociar con holgura, si es necesario conceder un descuento. Lo que desconocen es que corren el riesgo de poner un precio fuera de mercado. En cambio, los agentes inmobiliarios cuentan con datos completos sobre lo que se vende y no se vende en la zona, así como el valor comparativo de viviendas muy parecidas en la misma calle, especialmente cuando trabajan con el sistema CRM y comparten datos entre inmobiliarias de la zona. Escasa difusión y alcance del anuncio Poner el anuncio de la vivienda en varios portales es una práctica habitual entre los particulares, ya que la mayoría de los portales inmobiliarios lo permiten y en forma gratuita. Pero conseguir una buena presencia en esos portales, con un volumen tan grande de propiedades, es difícil. Además, cada vez hay más portales que solo permiten la publicación a través de agencias especializadas en gestión inmobiliaria. Ir de inmobiliaria en inmobiliaria es otra táctica habitual entre los particulares, pero en los últimos años, la única forma de que la vivienda se ponga a la venta en diferentes agencias inmobiliarias de la zona, es con un contrato de exclusividad compartida. Sin ese compromiso, el anuncio del particular no se verá en ningún escaparate de inmobiliaria, ni se trabajará por parte de los agentes inmobiliarios, ni llegará a la base de datos de contactos cualificados. El cierre de la compraventa Antes del cierre de la operación, hay cuestiones a tener en cuenta, como ser, que la supervisión técnica de la vivienda haya sido satisfactoria, que las cláusulas del contrato estén aprobadas por la parte compradora, comprobar que el comprador haya conseguido la financiación, efectuar los cálculos de impuestos y verificar que los costos notariales sean los correctos. La cantidad de personas con que debe negociar La compraventa de vivienda supone responder las preguntas de mucha gente, hablar con unos y con otros, negociar con el comprador, quien desea rebajar el precio al máximo; con el agente del comprador, quien le representa y busca el mejor acuerdo para su parte; con el abogado del comprador; el Banco que gestiona la hipoteca sobre la vivienda a transferir, falsos compradores, que solo quieren saber el precio. No se trata solo de dedicar tiempo a cada