COMO ANALIZAR DEDUCTIVAMENTE UN INMUEBLE URBANO
Todos comprendemos que la información es una herramienta clave, pues de ella dependerán las acciones que se tienen que realizar para alcanzar un objetivo, tras definir las estrategias precisas. Sin información no se puede avanzar en un proyecto, ni entender las potencialidades, riesgos y posibilidades de ratificación y rectificación de ideas. Para comenzar a deducir la información que impacta en el mercado inmobiliario, el punto de partida es determinar ¿qué elementos se deben visualizar para obtener la información económica de propiedades en un sector urbano? Se desprenden inmediatamente una serie de interrogantes, para plantear
- Análisis de la CIUDAD: ¿Cuál es la característica que la define?: turística, comercial, financiera, industrial, etc., pues de ello dependerá su desarrollo económico-social. ¿Cómo se imparten las políticas económicas?: son “progresivas o florecientes”, es decir promotoras de desarrollos públicos y privados, con proyección comercial positiva; o bien se presentan “estancadas” en un proceso de quietud a merced del tiempo, con limitaciones comerciales y poder adquisitivo mínimo; también pueden evidenciarse como “decadentes o crepusculares”, en donde sus habitantes comenzaron a migrar hacia nuevos horizontes, pues, sin consumidores no hay negocios. ¿Cómo son las contribuciones fiscales? Pago de impuestos y servicios en relación social positiva con la comuna, cumplimiento efectivo del orden público por la contribución que efectúan los propietarios de inmuebles; los servicios públicos: ¿En qué consisten? ¿Son eficientes? Económico/comercial: ¿Cómo es el consumo inmobiliario? ¿Hay sectores que se potencializan más que otros? ¿Qué busca adquirir el consumidor? ¿Cuáles son los precios que se abonan en los distintos segmentos de operaciones? ¿Cómo se presentan las formas de pago?
- Observación del ENTORNO barrial o zonal: – ¿Qué tipologías constructivas lo caracterizan? Sector de viviendas familiares de variadas categorías y estados de conservación, o sector comprendido por innovaciones edilicias de nuevos desarrollos inmobiliarios. Edificaciones en altura o distribución de mejoras en loteo con dimensiones “tipo”. – ¿Qué determina la comuna en su código de edificación para el sector? Manera de ocupación del suelo conforme destino de uso y ubicación. Control de cumplimiento. – ¿Cuáles son los servicios públicos con los que cuenta el sector? Corroborar si proporcionan un servicio óptimo, o su impacto es negativo (Ej: colapsa servicio de agua potable, o desagües sin mantenimiento que producen anegamientos en épocas de lluvia, etc. Económico/comercial: ¿Qué sector del barrio o zona le interesa al consumidor? ¿En qué sector se pagaron los valores más importantes? ¿Dónde se reflejan los precios más bajos y por qué? ¿Cuánto tiempo permanecen las cotizaciones inmobiliarias en plaza?
- Características de la MANZANA y ARTERIAS: ¿Qué servicios poseen? ¿Cómo son las construcciones? ¿Cuál es el estado de conservación que presentan? ¿Hay cambios bruscos que diferencian unas de otras? ¿Cómo se presentan las aceras y calzadas? ¿Qué tipo de tránsito vehicular poseen? Económico/comercial: ¿Poseen mayor valor las ubicaciones en esquinas o en el centro de la calle? ¿Se paga mayor precio en los inmuebles con destino comercial en relación a un destino familiar?… Generalizamos la deducción de información, a modo de ejemplo en tres puntos, pero cabe agregar que los interrogantes para abordar los impactos económicos externos sobre una propiedad inmueble urbana, pueden provenir también de un panorama más amplio de información y, llevarlo inclusive a un ámbito internacional.