Tasacion

Teoría y práctica de tasaciones y su relación con el estudio de titulo. Distintas Normas determinan la necesidad de una tasación inmobiliaria homologada y la necesidad de un estudio de título y antecedentes. NORMAS TTN REQUISITOS MINIMOS DE UN INFORME DE TASACION 1. El informe de tasación respetará las disposiciones de la presente norma, y deberá contener: El nombre del profesional. La identificación del bien. La finalidad de la tasación, con indicación del comitente para la cual se efectúa. El número o números de normas TTN utilizadas. El valor de tasación. Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa específica según la finalidad de la tasación. Si se incorporan imágenes al informe hacerlo en formato del Grupo de Expertos Fotográficos Unidos, denominado JPEG o JPG. 2. El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:  Se firmará por un profesional competente. Se indicarán la fecha de la inspección y la fecha de emisión del informe. 3. Informe final: cuando se estime conveniente y la valuación cuente con informes parciales podrá hacerse un informe final integrador, siguiendo los lineamientos expuestos en esta norma, firmado por los profesionales que intervienen. COMPROBACIONES MINIMAS. El profesional deberá conocer las características y la situación real del bien a tasar.  El valor económico de un bien debe darse en función del adecuado reconocimiento de su aptitud técnica y funcional, a partir de la cual dicho valor adquiere pleno sentido. Toda valuación implica la verificación del estado de conservación, los aspectos funcionales o la existencia de eventuales degradaciones físicas, estructurales, etc., que puedan comprometer el interés público y, en consecuencia, afecten el valor del bien de que se trate. Deberá realizar como mínimo las siguientes comprobaciones: Identificación física del bien mediante inspección ocular, con comprobación de su superficie según plano para inmuebles u otra documentación obrante y de su estado de conservación o construcción. Para bienes muebles se requerirá la inspección ocular, con documentación que permita obtener información técnica necesaria según cada caso. Verificar su estado de conservación y de funcionamiento si se estima correspondiente

Introducción Para el Propietario Para el comprador/ Inversor Entrevista Exclusiva para Economis Javier Borges Do Canto se especializa en la tasación de inmuebles, con el aporte de otras disciplinas para perfeccionar la conclusión, desde un escribano, para chequear la documentación hasta un agrimensor para precisar dimensiones y hasta el tipo de suelo. “Está bueno escuchar diferentes visiones, cada profesión tiene su percepción, su visión y aporta valor”, explica. “La tasación o valuación es una herramienta de venta y una herramienta también para tomar mejores decisiones económicas, para el propietario y el comprador. Siempre contrata el propietario, pero creo que la clave es que el comprador también haga un buen análisis: ¿Estoy comprando bien? o ¿Estoy comprando un poco elevada la propiedad? Inclusive con los alquileres, ahora en medio de la inflación ¿Estoy alquilando bien? o ¿Me están alquilando demasiado caro, aprovechando que hay tanta demanda de alquileres por ahí? También podemos hacer un informe certificado, para el inquilino. Lo puedo hacer porque soy valorador del Superior Tribunal de Justicia, o sea, tengo diferentes instituciones donde aporto en ejercicio. La tasación no es sólo para ventas, sino la parte de locación también, que está un poquito informal en la parte de tasación. ¿Cuál es el argumento económico para decir que vale tanto? ¿Y qué se ve en el mercado? Porque uno ve muchos desarrollos inmobiliarios. Pero también costos muy elevados, tanto para comprar, como para alquilar. Sí, ese es uno de los cuestionamientos. Cada propietario, el o que desarrolló el departamento, puede proceder a valuar, nadie te va a decir qué tenés que pedir, pero, después el mercado te valida comprando o no la propiedad. Lo que yo hago es tener diferentes fuentes, desde los Colegios de Maestro Mayor de Obras, la parte de construcción, cuánto está el metro cuadrado para informes exclusivos, diferentes instituciones: de Rosario, de Buenos Aires, de Misiones. Ahora estoy trabajando con un ingeniero especialista en el tema inmobiliario, para diseñar un manual de Tasaciones por sección, que se va a actualizar por el índice de inflación y otras cuestiones. Si está elevado un precio, yo tengo que explicar por qué está elevado. Valuar es incorporar técnicas para justificar o argumentar el valor. Ofrecemos una tasación argumentada, certificada, que sirve para alguna cuestión judicial, bancaria, para un crédito o para un litigio como prueba. Es darle esa formalización y profesionalización al sector. Hay veces que por falta de tiempo, por no querer cobrar al cliente, hay un montón de variables, o por el cliente que te dice: ‘Decime así nomás, así no tengo que pagar’. Pero, después por no pagar, por ejemplo, una evaluación de 50, 100 dólares, después podés perder 10.000 dólares por una mala tierra o una mala construcción. Una buena tasación sirve para no hacer perder plata a la gente. Para que tomen una buena decisión. Porque si se tasa muy bajo, podés perder dinero, pero si se tasa muy alto y no se vende la propiedad también. ¿Cómo está hoy el mercado inmobiliario, hay realmente movimiento? Hay de todo. Creo que Posadas tiene un potencial bárbaro y quizás no lo valoramos tanto acá, como afuera. Me voy a Asunción  y me dicen que Posadas está linda. Me voy a Formosa, lo mismo. Y no es sólo de Encarnación. De Asunción quieren invertir en Posadas. Tenemos que trabajar todos, los profesionales, el Gobierno provincial, local, para dar ese contexto atractivo para que se invierta. Tengo brasileños que quieren invertir en Argentina, me consultan sobre chacras, campos. Estoy trabajando mucho en la parte rural para salir un poco de Posadas. ¿Y hay movimiento en la parte rural? Se vende, pero todo se basa en el precio. ¿Cuál es la complejidad? Hay mucha informalidad en las chacras. Hay que dar ese formalismo en la parte jurídica y también en el análisis de suelo. No es lo mismo un suelo rico que un suelo pedregoso. Y eso modifica el valor final. Ese formalismo quiero llevar a toda la región, en la parte de chacra. ¿En promedio el mercado está sobrevaluado, está subvaluado, está a buen precio? Hay de todo. Hay mercados sobrevalorados. Acá hay un problema del propietario que tiene un apego emocional por la propiedad. Vale 100.000 el terreno, pero ahí falleció la abuela y quiere que valga 150.000, pero ¿cómo vendes a 150.000 dólares? Hay un apego emocional que está fuera de la realidad. O los propietarios no sé ponen de acuerdo, lamentablemente. En Posadas es más fácil vender la propiedad alrededor del centro, que en el centro. Es difícil, porque la gente no quiere vivir en una casa en el centro, por la parte comercial, quieren comprar para oficinas, para algo comercial. Me pasó con propiedades que quise vender en el centro y la verdad es que no pude. En cambio, afuera sí. Pero ¿por el precio? No quieren por una cuestión de que no tiene cochera, hay mucho movimiento, no tienen donde estacionar, hay mucha gente, no tienen tranquilidad. Prefieren algo cerca, con buena ubicación, pero cercana al centro, no en el centro. Dijiste que Posadas tiene mucho potencial ¿Dónde tiene potencial? La ciudad crece por el lado sur y por el lado este.  La parte que va a ir creciendo, urbanizando, Itaembé Guazú ya está desarrollando su potencial. Pero, por ejemplo, el Barrio Hipódromo, se va a ir urbanizando, mucha gente está alquilando, por el tema de equitación. Toda esa zona del hipódromo, ya se está urbanizando. La zona oeste está creciendo. La ciudad crece para el lado oeste, o para el lado sur, porque está el río para el oeste al norte. Posadas tiene mucho potencial de crecimiento. Estamos trabajando en un estudio sobre el tema de los bloques, los loteos y los fraccionamientos. Muchas veces, por ejemplo, se hace un fraccionamiento donde se ponen lotes 10 por 30, por decir un tamaño estándar: 10 por 30. Pero dentro de un predio de 24 hectáreas, no podés poner todos los lotes de 10 por 30, porque en cada uno tiene

Gestión del Proceso de valuación: una instancia más que importante para el profesional de la tasación, o simplemente la persona idónea que establecerá el valor del inmueble. Aquí algunos claves para ponernos en marcha:  Proponer formalizar la gestión a través de una autorización para valuar.  El primer paso es recibir a nuestro futuro cliente atendiendo exclusivamente los motivos de tasación planteados (tasación para comprar, vender, judicial, etc.) reuniendo y ordenando la mayor información que se pueda sobre el bien; explicando de manera clara, cuáles serán los honorarios profesionales por el servicio brindado.  Recabar toda la información pertinente a tener en cuenta: se pedirá entonces, planos de la propiedad realizados por un profesional en la materia, parcelario urbano, impuesto inmobiliario urbano, o cualquier otro impuesto o servicio del cual se puedan verificar fehacientemente los metros cuadrados de tierra, los metros cuadrados cubiertos, dirección exacta, titular del inmueble, identificación catastral , antigüedad de la construcción.  Programar una visita al inmueble, para observar en detalle la propiedad y determinar su estado de conservación a la fecha.  Ubicar al inmueble en la zona destacando las bondades o desventajas de la misma.  Situar inmueble dentro de la cuadra.  Investigar los servicios que posee la zona en general y el inmueble en particular.  Tomar fotografías de cada ambiente y de cada patología de la construcción a la vista.  Determinar la calidad de la construcción.  Evaluar la existencia de deudas por impuestos o servicios que servirán para descontar del valor de la propiedad.  Tener la certeza que el inmueble se encuentra jurídicamente en orden, libre de gravámenes que puedan pesar sobre él, etc.  Establecer una fecha de entrega de la valuación. Teniendo en claro que quien puede tasar estará a cargo de cualquier profesional habilitado, como ingenieros, arquitectos, martilleros, corredores, Peritos tasadores martilleros, Peritos tasadores inmobiliarios, en la justicia Peritos Judiciales, que conformen la lista de Peritos en el Poder Judicial, como también los Peritos Controladores (persona idónea nombrada por las partes en un conflicto judicial). Javier Borges Do Canto  Perito Tasador Corredor de Bienes Raices. Matricula Profesional Nº 301 Especialista en Marketing Inmobiliario Matricula Federal N° 572.